DONGDIWEN BRIEF
在宣布近二十年后，这个7亿美元的大型旅游项目仍远未达到承诺的规模。在土地、基础设施、合同和相互矛盾的说法之间，政府和企业就该项目的失败互相推卸责任。
近二十年来，Pelican Paradise一直被介绍为东帝汶最大的旅游项目之一。该项目估值约7亿美元，规划占地约558公顷，横跨帝力的Tasi Tolu至利基萨的蒂巴尔，计划包括酒店、高尔夫球场、住宅和商业区、医院、国际学校及其他基础设施。
然而，今天的现实与宣布的项目相去甚远。一些结构已经建成，但仍未完工，而项目的大部分从未走出纸面。
现在，政府收回土地的决定使该投资的未来受到质疑，并开辟了新的争议战线。国家和Pelican Paradise对于项目未能推进的原因以及2022年签署的《特别投资协议》（SIA）所承担义务的履行情况，提出了不同说法。
该协议规定了双方的责任。Pelican Paradise承诺按照预定时间表为项目提供资金并执行项目，雇用和培训东帝汶工人，优先考虑本地企业，并履行协议规定的其他义务。
反过来，国家承诺为项目执行创造必要条件，包括确保供水和供电，清除项目区域的占用者，促进许可证和授权的发放，并确保必要的行政程序。
该项目还面临与环保许可相关的延误，包括许可过期和随后续期的情况。所分析的文件还指出，开工所需的供水和供电条件存在困难。
SIA规定，某些延误不能自动归咎于Pelican Paradise，特别是当延误源于行政程序、不可抗力情况或国家未能履行执行项目所需的先决条件时。
在《Diligente》分析的文件中，没有找到关于已设立《特别投资协议》中规定的具体财务或银行担保的文件证据。因此，无法从文件上确认这些担保是否确实设立。
从旅游承诺到合同争议
近二十年来，Pelican Paradise这个名字一直与东帝汶旅游业最大的转型承诺之一联系在一起。
在Tasi Tolu和蒂巴尔之间规划了一个大型项目，包括五星级酒店、高尔夫球场、住宅、商业、医院、国际学校和其他基础设施。
该投资最初估算的金额远低于后来宣布的数字。2014年，投资约为3.1亿美元，涵盖酒店、高尔夫球场以及商业和住宅区域。
2015年，部长理事会批准了Tasi Tolu用于项目开发的土地地上权。
2018年，政府再次批准了一份《特别投资协议》提案，估算金额仍约为3.1亿美元，并规定了税收和关税优惠。
2019年，项目规模显著扩大。该项目开始被介绍为约7亿美元的投资，面积约558公顷，涵盖Tasi Tolu和蒂巴尔。
Pelican Paradise不再仅仅被介绍为旅游度假村。计划开始包括酒店、高尔夫球场、住宅、商业、国际学校、医院和其他基础设施。
在批准项目和《特别投资协议》草案的第133/2021号政府决议中，国家强调了该项目在增加住宿供应、吸引游客、创造就业以及刺激农业、商业、餐饮和渔业等领域的潜力。
该项目还包括社会和环境部分，设有健康和教育设施，以及用于环境保护和森林公园的区域。
经过多年的提案和谈判，政府和Pelican Paradise于2022年1月3日签署了SIA。该协议成为项目新阶段的主要合同基础，规定了双方的责任。
根据第3条，国家应确保项目推进的先决条件，包括充足的水源和电力供应，以及清除土地上的占用者。
根据第12条，国家还承担与许可证、授权、行政程序及项目实施所需其他行为相关的承诺。
根据第13条，Pelican Paradise负责提供必要的资金、设备和材料，按照时间表执行项目，优先考虑本地企业，创造就业，并为东帝汶工人提供培训和知识转让。
关于工期，协议规定第一阶段建设应在SIA签署后三个月内开始，各相应地块应在每个地块开工后七年内完成。
对于第二阶段，建设应在相应先决条件满足后六个月内开始。
协议还设立了旨在保护投资者免受因不可抗力、行政官僚或国家未履行先决条件而造成的某些延误的机制。
然而，SIA签署四年后，这个大型项目仍远未达到宣布的规模。
今天现场的情况
《Diligente》在现场的观察显示，现实与最初规划的项目规模大不相同。
在蒂巴尔地区，一些结构已经建成，但仍未完工。
其中包括Show Unit Gallery，它被设计为未来项目的展示空间。该建筑目前处于停工状态。建筑内部，吊顶尚未完成，瓷砖铺设工作仍未结束。电缆已经安装，但照明尚未完成。
建筑旁边有两个水箱，目前是空的。通往展厅的道路也仍未完工。
该公司表示，在基本服务供应方面遇到了困难，并曾依靠水车取水、使用发电机供电以保证工作进行。
TradeInvest的2024年投资监测报告显示，Pelican Paradise Group Limited原计划投资2.015亿美元，但截至当时仅执行了约810万美元。
根据该文件，该公司希望在政府提供必要基础设施（特别是电力和水）后推进主体项目。
报告因此确认确实存在已完成的投资，但显示计划金额与实际执行金额之间存在显著差距。不过，TradeInvest在文件中并未将延误责任归咎于任何一方，也未得出结论认为任何一方违反了协议。
在访问期间，《Diligente》观察到该地区安装了电力基础设施，包括电线杆和变压器，但没有发现与宣布的项目规模相符的活跃施工现场迹象。
在Tasi Tolu，项目规划区域同样有大片区域没有可见的大型施工。没有观察到与项目规划规模相符的酒店建筑或公寓楼。
现场保安Armando Hornai对《Diligente》说，他于2024年开始在该地区工作，并希望该项目能创造就业机会，为东帝汶人民带来好处。
“在来这里当保安之前，展厅的建设已经开始了。我当时以为Pelican Paradise这个项目会给东帝汶人带来巨大好处，因为它会创造很多就业机会。但多年过去了，项目没有推进，也没有变化。”
据他观察，公司进行的工作主要集中展厅和连接道路上，项目的其他区域没有明显进展。“如果可能的话，公司应该认真开展这项工作。多年来我们一直听说Pelican Paradise，但还没有感受到公司工作的成果。”他说。
政府在宣布SIA终止后决定归还土地，而Pelican Paradise对这一决定提出异议，并表示其对土地的权利仍然有效。
合同还规定，任何与其存在、有效性或解除相关的争议，均应通过新加坡国际仲裁中心（SIAC）管理的仲裁解决。
因此，如果双方无法达成协议，该问题可能具有国际法律层面。
法学家警告国际争端风险
对于法学家Tiago Amaral Sarmento而言，本案的合同层面需要谨慎对待。
在他看来，像SIA这样的协议终止，不应仅仅被视为一项行政决定，而应先核查各方承担的义务以及合同本身规定的终止机制。
这位法学家认为，关于违约、合同解除和争议解决的条款尤其重要。
他解释说，根据协议内容，可能的违约可能需要正式通知，并在最终终止前给予一段纠正期。
如果双方无法就谁未履行义务达成一致，争议可能会提交合同规定的机制处理，包括可能的仲裁。
“国际争端可能会给东帝汶带来巨大的财务成本，并损害该国作为投资目的地的形象。”
这位法学家主张进行独立审计，以确定公司实际投资了多少、完成了哪些工程以及承担了哪些财务承诺。
同样的评估还应分析国家履行义务的情况，包括与水、电相关的义务以及土地的法律状况。
Tiago Amaral Sarmento认为，根据这些信息，政府和企业可以谈判新的时间表，规定具体期限和明确的违约后果。
“当一个国家签署具有约束力的协议时，投资者需要相信所做的承诺会得到遵守。”
在他看来，如果公司证明有实际财务能力，这一解决方案可以为项目推进提供最后机会。“否则，可以谈判退出方案，包括在法律适用的情况下，对经证实的投资给予可能的补偿。”
这位法学家审阅了SIA全文，并还提醒注意考虑与土地相关的租赁合同，因为这些合同可能对终止、效力及可能的赔偿制定自己的规则。
La’o Hamutuk支持取消并要求更严格
组织La’o Hamutuk支持政府取消该项目的意图，并认为该项目未取得与其多年承诺规模相称的成果。
该组织提出了与透明度、可持续性、社区权利、腐败和财政风险相关的担忧。
据La’o Hamutuk的Celestino Gusmão Pereira称，该项目经历了多次修改和规模扩大，但执行未能跟上预期。
该组织还提请注意上诉法院审计法院2024年一份报告中指出的问题，涉及在土地租金支付方面向公司授予优惠。
La’o Hamutuk承认Pelican Paradise还有其他投资项目，包括Pelican Grammar School，但认为有必要将这些举措与最初宣布的大型旅游项目区分开来。
“此案应成为东帝汶外国投资政策的教训。”Celestino Gusmão主张。
在倡导的措施中，Celestino指出“提高合同透明度、独立核查投资者财务能力、加强监督以及确定具体执行目标。”
土地租金：审计发现对国家收入的影响
上诉法院审计法院的一份报告审计了2015年至2020年国家国内收入，也分析了与Pelican Paradise签订的租赁合同。
审计确定了2009年至2022年间签订的四份合同，每份新合同都取代了前一份。
根据报告，合同规定了七年免缴租金期。合同的连续更换使该期限重新开始，推迟了国家收取租金的时间。
2022年1月3日签订的合同规定年租金约为10.7万美元，但在免税期内付款仍被暂停。
审计法院认为，如果免税期仅从第一份合同起计算，国家本应从2016年开始收取租金。而根据2022年的新合同，报告预测付款要到2029年才会开始。
审计因此警告合同的连续续签对公共收入的影响。
不过，这一发现涉及租金的管理和收取，本身并不决定SIA的有效性，也不决定合同当前的法律状况。
政府表示已准备好进行仲裁
在Pelican Paradise坚称国家也应回应SIA履行问题的同时，政府表示已准备好捍卫其决定。
司法部长Sérgio Hornai否认终止是在未通知公司的情况下发生的。据部长称，政府已正式通知Pelican Paradise，随后收到了公司的论点和理由。尽管如此，当局仍维持决定。
“从2008年至今，从2022年至今，即使疫情之后，现场也没有显著变化。”
Hornai认为，缺乏进展表明对实现投资缺乏兴趣或能力。
关于已经完成的建设，部长解释说，公司可以合法搬走的资产可以带走，而留在土地上的东西将归国家所有。
Hornai补充说，如果Pelican Paradise愿意重新与政府谈判，它仍然可以自由地在国内寻找新的投资机会。“我们继续欢迎外国投资者。”
关于可能的司法或仲裁争议，部长的立场很明确。“如果是司法程序，就必须推进。如果他们想去仲裁，政府已做好准备。”
SIA规定了违约情况的具体程序。在被认为是实质性的情况下，责任方有90天时间纠正情况，之后才能启动解除机制。
然而，现有文件未能让《Diligente》完整确认政府在终止决定前遵循的程序，特别是通知、通知内容以及合同90天期限的具体适用。
如果争议进入仲裁或法院，这一问题可能特别重要。
现在怎么办？
在Pelican Paradise宣布近二十年后，争议已不仅仅是关于一个旅游项目的未来。
现在的问题是：国家是否履行了其在2022年承担的条件？Pelican Paradise是否履行了其应尽的义务？最重要的是，协议的终止和土地的收回是否遵守了合同规定的机制？
《Diligente》分析的文件显示双方都有责任。文件还显示确实有投资，尽管远低于最初规划的规模，并且存在与基础设施（特别是水和电）相关的限制。
但现有文件无法确凿地确定谁先出错、错误发生在何时，以及该错误是否足以证明终止协议是合理的。
此外，公司提到的8.25亿美元融资也仍有待独立确认。Pelican Paradise声称拥有支持这一金额的文件，但出于保密原因未提供给《Diligente》。1.8亿美元存款提案的情况也是如此，其存在和条件无法从文件上确认。
该公司还声称拥有其就水和电问题与当局进行交涉的文件，但这些文件也未提供。
迄今为止，没有公开确认存在司法或仲裁程序，也没有确认就土地达成新协议。
目前的情况是：政府的一项决定、Pelican Paradise的异议，以及一系列只有更多文件——或可能的正式争议——才能澄清的问题。
近20年过去了，Pelican Paradise仍然是一个未兑现的项目。但最困难的问题仍然存在：谁先失责？
这场争议现在掌握在文件、合同以及双方下一步法律行动手中。
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